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土地登记状况

时间:2012-04-29 15:14:18 来源:tfktys.com 作者:测试专用 点击:
,负号表示案例条件比待估房地产差,正号表示案例
条件优于待估房地产:
比较因素A宗地比较实例B比较实例C比较实例D

交易时间100-1-5-4

交易情况1000-1 1

区域因素100-2 2-3

个别因素1000 10 5

使用年期100-30-1
根据以上资料,评估出该公司的投标地价。
3某房地产开发公司拟以出让方式取得某宗地土地使用权,宗地条件如
下:宗地面
积4500平方米,用途为商住综合楼,出让年限为50年,规划限制条件和设计方案为:总
建筑面积15600平方米,其中地下两层,地下二层1000平方米为设备层;地下一层1000
平方米为停车场,设有汽车位60个。地上1~4层为商场,面积4000平方米,5~16层
为住宅,面积9600平方米,地上尚有车位50个。根据当地规定,交足40%地价款后即
可开工,剩余地价款应在建筑物建成后一次性交清。
又根据市场调查,有以下数据:该项目开发建设周期为两年,建成后住宅部分可一次
性全部售完,其售价为5000元/平方米,销售税费为售价9%;商场和车位用于出租,同
类型、同档次商场日租金按可出租面积计算为5元/平方米,可出租面积占总建筑面积的
70%,每个汽车位租金为地下480元/月,地上400元/月,有关税费及经营管理费按租金
的30%计。此类建筑物的建安综合成本分别为:商场及地下部分2500元/平方米,住宅
2000元/平方米,地上车位平均为500元/个,专业费为建安综合成本的3%,假设资金投
入方式为第一年60%,第二年40%。目前贷款年利率为8%,投资回报率为20%,土地
还原利率为75%,商场的房地产综合还原率为7%,建筑物还原利率为85%。
试计算该开发公司开工时应交纳的地价款。
二、估价实务分析(本部分由两个案例报告组成,每个报告都存在多处错误,请认

阅读案例报告并加以分析,指出存在的错误,并简述原因。只挑出错误而未说明原因的不
得分。每个报告60分)

报告一土地估价技术报告
第一部分
一、估价项目名称:××厂地价评估
二、委托估价方(略)三、受托估价方(略)
四、估价对象(略)
五、估价目的:对××厂的土地使用权价格进行评估。
六、估价依据
(1)《中华人民共和国土地管理法》及实施条例
(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》
(3)《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
(4)国家土地管理局、国家体改委《股份有限公司土地使用权管理暂行条例》
(5)××市有关土地的法律法规及文件规定
(6)委托方提供的有关资料(略)
(7)估价人员实地勘察和调查收集的有关资料。
七、地价定义
此次评估地价是评估对象五十年期工业用地国有土地使用权于评估期日的价格。
八、估价期日:1997年6月30日
九、估价日期:1997年8月13日
十、估价结果
总地价:40,605,5658元
估价结果一览表(略)
十一、需要特殊说明的事项
(1)本报告提供的土地价格构成中不包含评估地块红线内基础设施,如管线、码头、
道路等的费用。
(2)本报告评估地块为××厂划拨土地的一部分,评估范围由委托方划定,其面积以
土地勘测定界机构勘测定界结果为准。
(3)本报告中采用的房屋建筑面积由委托方提供,作为评估时的参考。
(4)本报告需按国家规定,经政府土地管理部门确认后,方可作为确定股份制改造企
业土地使用权价格的依据。
(5)未经评估单位书面同意,本评估报告的全部或任何一部分均不得以任何方式公开
发表或引用。
(6)本报告自估价期日起半年内有效。
十二、土地估价师姓名签名
金胜利aaa2aaa(略)范谋aaa2aaa(略)
程永发aaa2aaa(略)
十三、土地估价机构(略)
一九九七年八月二十二日
第二部分估价对象描述及地价影响因素分析
一、估价对象描述1土地位置状况
委估地块为××厂用地范围内的一部分,位于××区××大道××号,西临××江、
北靠××路、东临××大道、南至××厂,距××大桥约35公里。
2土地登记状况
××厂用地为国有划拨用地,用途为工业,土地使用者为××厂。
评估对象为××厂厂区用地的一部分,包括南区、西区、北区三个地块,其对应土地
登记状况为:南区:国有建设用地使用证号为第××号,图号为××,地号为××,土地
总面积7601平方米,其中估价对象勘测定界面积为7477平方米。西区和北区:国有建设
用地使用证号为第××号,图号为××,地号为××,土地总面积628319平方米,其中
待估地块北区勘测定界面积为40108平方米,西区勘测定界面积为24449平方米。
3土地权利状况
估价对象土地使用权为××厂以行政划拨方式取得。
4建筑物及地上附着物状况(略)
二、地价影响因素分析1一般因素(略)
2区域因素(1)位置
评估对象位于××新区××江东岸,距市中心约12公里,××口岸约1公里,距×
×大桥约35公里。(2)交通条件(略)
(3)区域性质
由于城市发展的结果,已形成工业和居住混杂的区域。(4)集聚条件
评估对象周边规划为开发区,有××保税区、××出口加工区、××高科技园区等,
工业集聚规模较高。(5)地块面积及形状
待估地块总面积为72034平方米,其中南区7477平方米,北区40108平方米,西区
24449平方米:该地块整体形状不规则,西、北区近似长方形,南区近似三角形。
3个别因素(1)环境条件
评估对象所在区域附近工厂相对集中,如××化工厂、××煤气厂等,有一定的空气
污染。(2)地质条件
评估地块所在区域,为第四纪地层。该待估地块地质条件对地表工程利用无影响。
(3)临江条件
评估地块临××江,有较理想的水运条件。
(4)土地使用权年限
取国家规定的工业用地出让最高年限50年。
第三部分土地估价一、估价原则(略)
二、评估思路与方法选择
根据此次评估目的和评估价格类型,结合区域土地市场的特点,选择相应的评估方
法。近年来,××新区工业用地出让、转让、作价入股等较为活跃,市场价格信息相对丰
富,故选用市场比较法:同时根据工业用地的性质,采用成本逼近法评估待估宗地价格。
三、估价过程(一)市场比较法
市场比较法是指在一定市场条件下,选择条件类似或使用价值相同的若干土地交易实
例,就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件与待估土地进行对照比较,并对
交易实例土地价格加以修正,从而确定待估土地价格的方法。该方法基本公式如下:
待估土地价格=交易实例土地价格×交易情况修正系数×

交易日期修正系数×区域因素修正系数
1比较实例的选择
通过对市场交易实例的调查与分析,选择3个可比性较强的交易实例作为比较实例。
2比较因素的选择
根据影响工业(责任编辑:测试专用)
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